精裝房走向定制家居 或迎來下一個爆點時刻

在當下消費升級時代背景下，用戶更在意獲得服務和個性的體現，單純的精裝房難以滿足消費者要求。風格多變的定制家居解決了消費者選擇單一的問題，兩者的結合使得房產走向定時時代，或許可以擦出新的火花，點燃下一個消費爆點。

全屋定制是消費市場的風口，精裝房是政治政策下的強制要求，兩者的出現注定了房地產企業和家裝建材行業之間會有一次深度合作。

這種合作模式已經很常見，去年7月，尚品宅配與世茂集團達成合作，尚品宅配的“我+生活方式”和世茂集團“世茂生活方式”在市場上都有較好的口碑。雙方合作的開展，將尚品宅配定制化家居產品接入“世茂More居”，將消費場景搬到了業主家里，這種增值服務逐漸受到消費市場的認可。

紅星美凱龍和和地產商開展的合作，更深入，更早。2015年，紅星美凱龍攜手易居中國、新浪樂居、星空地產、好屋中國，達成合作包括北京、杭州、長沙、武漢、鄭州、南京、福州、濟南、沈陽等的100多個城市的100多個樓盤。

部份樓盤已開始包括衣柜、玄關柜、瓷磚等產品配套出售，建材行業也很早就開展了和地產商的合作。蒙娜麗莎2016年工程相比已經達到52.62%；馬可波羅品牌將近60%的年銷量均依靠工程渠道；新明珠、東鵬、馬可波羅、博德、歐神諾等瓷磚行業的頭部品牌，也早就開展和地產商的合作，成為萬科、恒大、碧桂園的長期和做伙伴；索菲亞2017年上半年的工程類訂單同比增長198.59%，交易額達到7800元。

現在地產商自建或聯營的這種行為主要影響的是剛需市場。隨著精裝房的發展，地產商不僅是家居建材業內單一品牌的合作對象。全屋定制產品也陸續被置入到精裝房項目里。

精裝房的增長

住建部在1999年就有發布相關政策，建議或要求開發商多建設全裝修房或精裝房，減少毛坯房比例。自2002年建設部頒布《商品住宅裝修一次到位實施細則》，國內首次明確“全裝修房”即“精裝修”的概念。

精裝修的最高水平是拎包入住，包括軟裝在內所有空間裝修配套完成。目前市場上大多數的精裝修房僅僅是全裝修的升級版本，大多數未包括衣柜、廳柜和軟裝，除開固裝的產品外，只是把廚衛家具進行了包含。但大型房企的精裝修已經涉及了衣柜部分。

杭州從2005年開始，金色海岸、深藍廣場等高端項目開始大規模推行精裝修交付，這也讓精裝修在很長一段時間內成為高端樓盤的代名詞。隨著政策的推出，中高檔樓盤作為精裝修樓盤的首選，陸續推出精裝修項目。2009年開始，精裝修項目開始活躍于中國房地產市場，并快速增長。2013年至今，中國房地產業精裝修市場規模增長速度高于房地產整體市場規模。

在精裝房陸陸續續發展的十幾年里，精裝修房已發展成為大眾消費產品。從2010年4月起，廈門市就要求島內公開出讓的經營性住宅用地項目必須實行裝修一次到位。在2014出臺的《廈門市綠色建筑行動實施方案》，從2014年1月起以招拍掛或協議出讓等方式新獲得建設用地的商品住宅項目，將全部推行一次裝修到位，廚房需配備餐廚垃圾處理系統。到今天，廈門已經實現了徹底精裝修。

精裝房的發展似乎與國家的發達成都呈正向相關。有數據顯示，在美國、日本等房地產市場發展較快的國家中，精裝房在住宅中的規劃占比已經達到80%以上，而在國內的大多數城市，精裝房占比只在10%-40%，與發達國家相比，國內精裝房還有很大的市場空間。

隨著精裝修一起發展起來的還有全裝修。2002年出臺的《商品住宅裝修一次到位實施細則》中定義了全裝修的規范：商品住宅裝修一次到位所指商品住宅為新建城鎮商品住宅中的集合式住宅。裝修一次到位是指房屋交鑰匙前，所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成，廚房和衛生間的基本設備全部安裝完成，簡稱全裝修住宅。

精裝修已經是必然趨勢，甚至有人預測，在2025年所有商品住宅都將是全裝修或精裝修房。

房產的定制時代

精裝修的涉入，是地產行業在房產市場下滑后的解困，也是家裝建材行業的流量出口。

在當下“消費升級”時代，用戶更在意獲得服務。地產企業的業績發展動力，很大程度上也在于自身能夠給消費者提供什么樣的服務。基于服務的發展會給行業帶來較大的潛力。消費者不斷的提升需求質量，房地產增長率下降，整個裝修的增長率還在9%、10%以上，可見市場升級換代的需求是不斷再增加，對整個市場來說，利潤就依舊在。

萬科是地產行業較早涉入精裝房的企業，和輕舟裝飾、博洛尼裝飾等裝修公司均有深入合作。除擅長精裝房的萬科外，恒大集團曾與15家知名家居品牌成立家居聯盟。其中，家具制造企業涉及全友、聯邦、喜臨門、曲美、華日、索菲亞、頂固。涉及品類涵蓋實木、板式、定制三大家具領域。

碧桂園、綠地等多個知名地產商以聯盟、自建、自產、投資等形式入主整裝行業，作為家居建材行業之一的全屋定制品類也多得到“滲透”。

作為用戶來講，選擇精裝房，就順帶選擇了開發商的配套定制產品。不僅房屋本身，裝修風格也需要獲得他們的認同。盡管目前的精裝房的裝修風格較為單一，但精裝房由于采購渠道等多種原因，具有較高的性價比，這對“經濟型”消費者會有很大對吸引力。

定制家居和地產商合作的精裝房，在未來也許可以改變消費者選擇風格單一的問題。全屋定制之所以成為風口，是因為其多變的風格滿足了當下消費者的需求。而這份多變，正式目前精裝房缺少的。

全屋定制向精裝房的滲透，較適合的模式是B2B2C或者是F2B2C的模式，消費者可以分別選擇家裝風格和戶型，最后組合在一起。可以是家裝公司以服務商的身份，通過地產公司，向消費者提供服務。

從趨勢來說，工程似乎將成為建材家裝行業較大的銷售占比。但對經銷商的沖擊，短時間不會顯現。相比瓷磚、水泥等主材，定制家裝的需求緯度比較廣。

在短暫的未來，工程與零售互為補充，工程訂單批量化生產，滿足大眾性需求，零售端的多變滿足客戶的個性化定制需求。至于定制家裝和房地產合作的深度，還要看房地產以后的發展走向。

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